service exclusif pro comm
ACTUALITES
Toute l'actualité du réseau
PRO COMM en France...
  
  Actualités | Les dossiers pratiques | Preneur à bail commercial prenant sa retraite  
 
 
Preneur à bail commercial prenant sa retraite ou bénéficiaire d'une pension d'invalidité
 
ARTICLE L.145-51 du CODE DE COMMERCE
 
 
  PERSONNES PHYSIQUES ET SARL

Curieusement, le texte ne vise que les SARL, l’EURL appartenant à la même catégorie de société : cette restriction est très claire et exclue toute autre forme de société, sauf transformation d’une autre forme en SARL ou en EURL pour que cette dernière devienne titulaire du droit au bail et bénéficie des dispositions de l’article 145-51.

Dans ce cas de transformation, il y aura lieu de prendre connaissance du bail pour vérifier ce qu’il faudra faire : accord du bailleur ou rien à lui demander, simple notification article 1 690 du code civil.

COMPROMIS SOUS CONDITION SUSPENSIVE

Après avoir accepté un mandat en vérifiant que toutes les conditions sont remplies pour que le preneur puisse bénéficier des dispositions de l’article 145-51 du CODE DE COMMERCE, un compromis peut se signer avec un acquéreur du droit au bail, en prévoyant un délai de condition suspensive spéciale d’au moins 2 mois et demi représentée par l’accord du bailleur : soit exprès, soit tacite par défaut de réponse dans les 2 mois de la notification.

  CHRONOLOGIE

1°) Le preneur demande à bénéficier de ses droits acquis à la retraite et peut justifier de cette demande,

2°) Le plus sûr est ensuite de notifier par huissier au bailleur et aux créanciers inscrits:

- la décision de départ à la retraite ou de l’attribution d’une pension d’invalidité, en justifiant de la demande et des droits acquis,

- l’intention de céder le droit au bail,

- la nature des nouvelles activités envisagées,

- le prix,

- et rappeler au bailleur :

- son délai de 2 mois pour acquérir aux conditions du compromis existant ou saisir le tribunal,

- et qu’en absence de réponse, son accord sera réputé acquis.

La transmission de la copie du compromis n’est pas obligatoire, mais fortement conseillée, car autrement le bailleur pourrai prétendre que le délai ne court pas car il n’a pas eu la connaissance de toutes les charges et conditions de la cession.

  NOUVEAU DELAI DE 2 ANS AVANT OU APRES LA CESSION
  EN CAS DE DEPART A LA RETRAITE

L'article 151 septies A du CGI, récemment modifié par l'article 38 de la loi de Finances rectificative pour 2008 et l'article 11 de la loi de Finances pour 2009, vient de l'être aussi par l'article 2 du projet de loi de Finances rectificative pour 2009, définitivement adopté par l'Assemblée nationale et le Sénat.

En effet, à compter du 1er janvier 2009, le dispositif d'exonération des plus-values se trouve étendu aux cessions d'activités réalisées par des sociétés soumises à l'impôt sur le revenu.

Pour bénéficier de l'exonération, le cédant doit notamment procéder à la dissolution de la société de manière concomitante à la cession et faire valoir ses droits à la retraite dans les 2 ans (au lieu de 12 mois) suivant ou précédant la cession.

Cette modification a pour conséquence de doubler le délai séparant la cession du départ à la retraite ou de la cessation des fonctions en cas uniquement de cessions d'une entreprise individuelle ou de cessions de parts ou droits.

Ce délai est désormais de 2 années.

Désormais, lorsque la cession d'activité est réalisée par une société soumise au régime des sociétés de personnes, le délai à respecter pour faire valoir ses droits à la retraite est aussi de 2 ans.

Cette ultime réforme permet donc d'aligner les délais sans distinguer entre la cession portant sur une entreprise individuelle ou sur l'intégralité des droits ou parts détenus par un contribuable (article 151 septies A I 2° du CGI) et la cession d'activité réalisée par une société éligible (article 151 septies A I ter du CGI).

  Annexe :
  Article 151 septies A
Modifié par LOI n°2009-122 du 4 février 2009 - art. 2
 
Article 151 septies A
Modifié par LOI n°2009-122 du 4 février 2009 - art. 2
I.-Les plus-values soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies, autres que celles mentionnées au III, réalisées dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont exonérées lorsque les conditions suivantes sont réunies :
1° L'activité doit avoir été exercée pendant au moins cinq ans ;
2° La cession est réalisée à titre onéreux et porte sur une entreprise individuelle ou sur l'intégralité des droits ou parts détenus par un contribuable qui exerce son activité professionnelle dans le cadre d'une société ou d'un groupement dont les bénéfices sont, en application des articles 8 et 8 ter, soumis en son nom à l'impôt sur le revenu et qui sont considérés comme des éléments d'actif affectés à l'exercice de la profession au sens du I de l'article 151 nonies ;
3° Le cédant cesse toute fonction dans l'entreprise individuelle cédée ou dans la société ou le groupement dont les droits ou parts sont cédés et fait valoir ses droits à la retraite, dans les deux années suivant ou précédant la cession ;
4° Le cédant ne doit pas détenir, directement ou indirectement, plus de 50 % des droits de vote ou des droits dans les bénéfices sociaux de l'entreprise cessionnaire ;
5° L'entreprise individuelle cédée ou la société ou le groupement dont les droits ou parts sont cédés emploie moins de deux cent cinquante salariés et soit a réalisé un chiffre d'affaires annuel inférieur à 50 millions d'euros au cours de l'exercice, soit a un total de bilan inférieur à 43 millions d'euros ;
6° Le capital ou les droits de vote de la société ou du groupement dont les droits ou parts sont cédés ne sont pas détenus à hauteur de 25 % ou plus par une entreprise ou par plusieurs entreprises ne répondant pas aux conditions du 5°, de manière continue au cours de l'exercice. Pour la détermination de ce pourcentage, les participations de sociétés de capital-risque, des fonds communs de placement à risques, des sociétés de développement régional, des sociétés financières d'innovation et des sociétés unipersonnelles d'investissement à risque ne sont pas prises en compte à la condition qu'il n'existe pas de lien de dépendance au sens du 12 de l'article 39 entre la société ou le groupement en cause et ces dernières sociétés ou ces fonds. Cette condition s'apprécie de manière continue au cours de l'exercice.
I bis-L'exonération prévue au I s'applique dans les mêmes conditions aux plus-values en report d'imposition sur le fondement du I ter de l'article 93 quater, du a du I de l'article 151 octies, des I et II de l'article 151 octies A et du I de l'article 151 octies B.
I ter-Sont également éligibles au présent dispositif, dans les conditions du I et pour la seule plus-value imposable au nom de l'associé, les cessions d'activité réalisées par les sociétés visées au 2° du I à condition qu'il soit procédé à la dissolution de la société de manière concomitante à la cession et que ledit associé fasse valoir ses droits à la retraite dans les deux années suivant ou précédant la cession.
II.-L'exonération prévue au I est remise en cause si le cédant relève de la situation mentionnée au 4° du I à un moment quelconque au cours des trois années qui suivent la réalisation de l'opération ayant bénéficié du régime prévu au présent article.
Lorsque l'une des conditions prévues aux 2° ou 3° du I n'est pas remplie au terme du délai prévu à ce même 3°, l'exonération prévue au I est remise en cause au titre de l'année au cours de laquelle intervient le terme de ce délai.
III.-Sont imposées dans les conditions de droit commun les plus-values portant sur :
1° Des biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou des droits ou parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits ou parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts ;
2° Des droits ou parts mentionnés au 2° du I lorsque l'actif de la société ou du groupement est principalement constitué de biens immobiliers bâtis ou non bâtis non affectés par la société ou le groupement à sa propre exploitation ou de droits ou parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts.
IV.-Par dérogation au 2° du I, la cession à titre onéreux d'une activité qui fait l'objet d'un contrat de location-gérance ou d'un contrat comparable peut bénéficier du régime mentionné au I si les conditions suivantes sont simultanément satisfaites :
1° L'activité est exercée depuis au moins cinq ans au moment de la mise en location ;
2° La cession est réalisée au profit du locataire.
IV bis.-En cas de cession à titre onéreux de parts ou d'actions de sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés ou d'un impôt équivalent ou soumises sur option à cet impôt, rendant imposable une plus-value en report d'imposition sur le fondement du I ter de l'article 93 quater, du a du I de l'article 151 octies, des I et II de l'article 151 octies A, du I de l'article 151 octies B ou du III de l'article 151 nonies, cette plus-value en report est exonérée, lorsque les conditions suivantes sont réunies :
1° Le cédant :
a) Doit avoir exercé, de manière continue pendant les cinq années précédant la cession, l'une des fonctions énumérées au 1° de l'article 885 O bis et dans les conditions prévues au même 1° dans la société dont les titres sont cédés ;
b) Cesse toute fonction dans la société dont les titres sont cédés et fait valoir ses droits à la retraite, dans les deux années suivant ou précédant la cession ;
c) Remplit la condition prévue au 4° du I ;
2° La cession porte sur l'intégralité des titres de la société ;
3° La société dont les titres sont cédés :
a) Répond aux conditions prévues aux 5° et 6° du I ;
b) A son siège social dans un État membre de la Communauté européenne ou dans un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale ;
c) Doit avoir exercé, de manière continue pendant les cinq années précédant la cession, une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, à l'exception de la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier.
L'exonération mentionnée au premier alinéa du présent IV bis est remise en cause si le cédant relève de la situation mentionnée au 4° du I à un moment quelconque au cours des trois années qui suivent la réalisation de la cession de l'intégralité des titres.
Lorsque l'une des conditions prévues au b du 1° ou au 2° n'est pas remplie au terme du délai prévu à ce même b, l'exonération prévue au présent IV bis est remise en cause au titre de l'année au cours de laquelle intervient le terme de ce délai.
V.-1.L'indemnité compensatrice versée à un agent général d'assurances exerçant à titre individuel par la compagnie d'assurances qu'il représente à l'occasion de la cessation du mandat bénéficie du régime mentionné au I si les conditions suivantes sont réunies :
a) Le contrat dont la cessation est indemnisée doit avoir été conclu depuis au moins cinq ans au moment de la cessation ;
b) L'agent général d'assurances fait valoir ses droits à la retraite à la suite de la cessation du contrat ;
c) L'activité est intégralement poursuivie dans les mêmes locaux par un nouvel agent général d'assurances exerçant à titre individuel et dans le délai d'un an.
2. Lorsque le régime de faveur prévu au 1 s'applique, l'agent général d'assurances qui cesse son activité est assujetti, sur le montant de l'indemnité compensatrice, à une taxe exceptionnelle établie selon le tarif prévu à l'article 719. Cette taxe est établie, contrôlée et recouvrée comme l'impôt sur le revenu et sous les mêmes garanties et sanctions. Un décret détermine les modalités d'application du présent 2 et les obligations déclaratives incombant aux redevables et aux compagnies d'assurances.
VI.-L'option pour le bénéfice du régime défini au présent article est exclusive de celui des régimes prévus au I ter de l'article 93 quater et aux articles 151 octies et 151 octies A.
NOTA:
Loi n° 2009-122 du 4 février 2009 de finances rectificative pour 2009 article 2 : Le I est applicable aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2009.
Article 151 septies B En savoir plus sur cet article...
Créé par Loi n°2005-1720 du 30 décembre 2005 - art. 36 JORF 31 décembre 2005
I. - Les plus-values à long terme soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies réalisées dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont imposées après application d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l'exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième lorsque ces plus-values portent sur :
1° Des biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation ;
2° Des droits ou parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué de biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation ou de droits ou parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts.
II. - Pour l'application des dispositions du présent article :
1° Les droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier sont assimilés à des éléments de l'actif ;
2° Les biens mentionnés au I du A de l'article 1594-0 G du présent code ne sont pas considérés comme affectés à l'exploitation de l'activité.
III. - Les dispositions du présent article s'appliquent aux plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2006.
 
Jean-Louis Falcoz
Avocat à la Cour de Paris
25 Boulevard Malesherbes - 75008 Paris
Téléphone : 01 55 74 05 55
www.cabinet-falcoz.com