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Bail commercial
Remplacement de chaudière de chauffage central à la charge du propriétaire ou du locataire ?

DISPOSITIONS DU BAIL
Les dispositions du bail priment l’analyse de doctrine et de jurisprudence objet de ce mémento, qui est donc à prendre en considération par défaut de stipulation contraire du bail concernant spécifiquement le remplacement d’une chaudière de chauffage central.

ARTICLE 606 DU CODE CIVIL

Dans une rédaction inchangée depuis 1 804, il stipule :
«Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

REPARATIONS LOCATIVES

Les travaux de la COMMISSION DELMON, qui ont donné lieu à l’établissement d’une liste de réparations locatives pour les locaux d’habitation (Circ. 76-58 du 30 mars 1976), laquelle a été largement reprise par le décret 87-712 du 26 août 1987 (ci-annexé) applicable aux baux à usage d’habitation et à usage mixte d’habitation principale et professionnel, peuvent servir d’indication sur le sujet :

« LISTE DES REPARATIONS LOCATIVES :
IV Installations de plomberie
d. chauffage, production d’eau chaude et robinetterie : remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; remplacement des joints, clapets et presse-étoupe des robinets ; remplacement des joints flotteurs et joints cloches des chasses d’eau. »

JURISPRUDENCE

GROSSES REPARATIONS

La Cour de Cassation a nettement évoluée dans son arrêt du 13 juillet 2005 en abandonnant toute référence limitative de l’article 606 précité et en reprenant une définition générale donnée par une Cour d’Appel au sujet des grosses réparations et de réparations d’entretien (Cass 3ème civ. 13 juillet 2005 N° 870 FS-PB, Bouter c/Formosa : RJDA 12/05 N° 1323 ; P6Y Gautier, Pour l’abandon d’une trompeuse analogie entre bail et usufruit : à propos des grosses réparations : RTD civ. 2005 ; Ph-Brault, Bail commercial : les grosses réparations et les obligations d’entretien du preneur : Loyers et co-propriété 2006 comm1) :

- les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

- et les réparations d’entretien son celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble,

VETUSTE

Article 1755 du Code civil :
« Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

La vétusté est définie comme l’état de ce qui est abîmé par le temps.

Si le bail ne précise pas que tout équipement vétuste doit être remplacé par le locataire, qui par ailleurs doit l‘entretenir normalement, il a été jugé que le bailleur devait remplacer la tour de refroidissement de l’installation de climatisation (structurellement comparable à une partie importante d’un chauffage central) du bien loué affecté par la vétusté, ce remplacement étant indispensable à l’exercice de l’activité (ce qui est également le cas du chauffage) prévue au bail et ne constituant ni une transformation, ni une amélioration (Cass. 3ème civ. 5 octobre 1999 N° 1470 D, SCI Baltet c/Sté polyclinique Montier la Celle)

CONCLUSION

Sous réserve de l’interprétation souveraine des tribunaux et de modification de la jurisprudence à la date de cette note (17 juin 2008), on peut conclure qu’en l’absence de toute disposition contraire du bail, le remplacement d’une chaudière vétuste de chauffage central, ne pouvant être réparée par changement de pièces à l’intérieur, incombe à celui qui assume les grosses réparations : le bailleur ou le preneur, le cas le plus fréquent, surtout en province, étant que les grosses réparations incombent au bailleur.

Jean-Louis Falcoz
Avocat à la Cour de Paris
25 Boulevard Malesherbes - 75008 Paris
Téléphone : 01 55 74 05 55
www.cabinet-falcoz.com

ANNEXES

DECRET
Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives
NOR: EQUC8700032D
Version consolidée au 01 août 1999

Article 1
Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.
Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.
Article 1 bis
Créé par Décret n°99-667 du 26 juillet 1999 - art. 1 JORF 1er août 1999
Le présent décret est applicable en Polynésie française pour la mise en oeuvre des dispositions du d de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives.

I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises :
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
Dégorgement des conduits.

II. - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
Graissage ;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité :
Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles :
Nettoyage et graissage ;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. - Installations de plomberie.
a) Canalisations d'eau :
Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :
Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :
Vidange.

d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.