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CLAUSE PARTICULIERE
DES COMPROMIS A COMPTER DU 1er JANVIER 2008 JUSQU'A
LA PUBLICATION |
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DE
LA FORMULE DE DECLARATION PREALABLE |
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L’entrée en vigueur est controversée
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- la SEMAINE JURIDIQUE Notariale et Immobilière
N° 2 du 11 janvier 2008, sous la signature
de Monsieur Damien DUTRIEUX, estime que le dispositif
ne prendra effet que lors de la publication de l’arrêté
fixant la rédaction de l’offre préalable,
position que prendront sans doute, sous leur seule responsabilité,
les notaires qui sont les principaux lecteurs de cette
revue,
- nous estimons que le décret du 26 décembre
ne conditionnant pas expressément son entrée
en vigueur à la parution dudit arrêté,
qui ne fixera que le cadre formel de l’offre dont
ont connait déjà le contenu (objet, prix
et conditions de vente), la prudence recommande
de considérer le droit de préemption comme
existant déjà et risquant encore plus d’être
instauré dans le laps de temps séparant
le compromis de la vente.
Compte tenu de la durée des compromis, en moyenne
entre un et trois mois, quelque fois plus quand il s’agit
de tabac, de jeux ou de presse, il nous paraît donc
prudent de prévoir dès maintenant, pendant
la période transitoire d’attente du texte
de déclaration :
- dans tous les compromis, une condition suspensive,
telle que, par exemple, « Les présentes conventions
sont soumises à la condition suspensive de non-exercice,
par la commune dans laquelle se trouvent les droits cédés,
du droit de préemption résultant des dispositions
du décret (n°2007-1827) en date du 26 décembre
2007 portant application de l’article 58 de la loi
du 2 août 2005 en faveur des PME »,
- et dès la signature, une lettre en recommandé
avec accusé de réception du rédacteur
de l’acte au Maire qui pourrait être
la suivante : « Etant chargé de la réalisation
de la cession de (désignation) sis dans votre commune
au plus tard pour la date du (indiquer la date buttoir
de réalisation prévue dans le compromis),
je viens vous demander si votre commune a instauré
le droit de préemption résultant des dispositions
du décret (n°2007-1827) en date du 26 décembre
2007 portant application de l’article 58 de la loi
du 2 août 2005 en faveur des PME pour que, dans
l’affirmative, je procède à la déclaration
préalable prévue par le décret précité.
»
On peut en effet imaginer un compromis signé en
janvier, alors que le droit de préemption n’est
pas instauré et la vente réalisée
en mars, alors qu’il sera instauré : en l’absence
de notification de déclaration préalable,
la vente pourrait être nulle.
Lorsque l’arrêté publiera le contenu
de l’offre, le plus simple, pour gagner du temps,
sera de l’envoyer rempli directement à la
commune.
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COMMUNICATION
DU COMPROMIS |
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Pour que toutes les conditions soient bien
opposables à la collectivité en cas d’exercice
de son droit de préemption, il nous paraît
prudent de joindre à la déclaration préalable,
dès que la formule sera publiée, une copie
intégrale du compromis et des annexes :
le collectivité ne pourra alors que reprendre dans
la cession toutes les clauses et conditions convenue avec
l’acquéreur, ce qui sera une sécurité
supplémentaire , notamment pour le paiement de la
commission d’agence si elle est stipulée dans
le compromis.
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CESSION DE DROITS
SOCIAUX |
Le texte mentionne exclusivement «
l’aliénation à titre onéreux
» et ne vise pas expressément les cessions
de droits de la totalité d’une société
qui serait uniquement propriétaire d’un fonds
de commerce, d’artisanat, ou d’un droit au bail
à céder.
Ces cessions de droits sociaux ne nous paraissent pas devoir
être soumises au droit de préemption, sauf
manœuvre frauduleuse prouvée devant le juge,
ou précision administrative qui interviendrait ultérieurement
après avoir établi un parallélisme
avec le droit de préemption urbain pour « l’ensemble
de droits sociaux qui donnent vocation à l’attribution
en propriété ou en jouissance d’un immeuble
ou d’une partie bâtie ou non bâti, ».
L’apport en société
d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail
entraînant une mutation, donc une « aliénation
à titre onéreux » aux termes de laquelle
un apporteur reçoit en contrepartie, et à
titre onéreux, des droits dans une société,
il nous semble qu’un tel apport sera soumis au droit
de préemption, comme pour les apports en société
(y compris les apports partiels d’actifs) en matière
de droit de préemption urbain pour les immeubles.
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